Appartement neuf à Namur : comment lire un prix HTVA, TVAC 21 % et TVAC 6 %

La fédération des agents immobiliers Federia a annoncé en septembre 2026 un accord conclu avec l'Inspection économique, aux côtés de la CIB, de l'IPI et de l'UPSI, sur l'affichage des prix des biens neufs ou rénovés vendus sous TVA. Les annonces vont progressivement changer, à mesure que les logiciels des agences et les portails immobiliers s'adaptent. Pour un acquéreur, c'est l'occasion de comprendre ce que recouvre réellement le prix d'un logement neuf, et pourquoi deux voisins de palier peuvent le payer différemment.

Ce que vous verrez sur les annonces

Le prix hors TVA reste affiché. Il est désormais accompagné du prix TVAC à 21 % et, lorsque le bien est susceptible de bénéficier du taux réduit, du prix TVAC à 6 %. Un même appartement peut donc afficher trois montants. Lequel vous concerne dépend moins du bien que de votre propre situation.

Quand un logement est-il vendu sous TVA ?

Un logement est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa première occupation. Un appartement occupé pour la première fois en 2026 reste donc neuf, au sens de la TVA, jusqu'au 31 décembre 2028. Les promoteurs vendent sous TVA ; un particulier peut aussi vendre une habitation neuve TVA comprise, à condition de l'annoncer dès le premier écrit, l'offre ou le compromis.

La mention « rénové » renvoie à une autre situation : l'administration considère qu'un bâtiment lourdement transformé peut redevenir neuf, notamment lorsque le coût des travaux atteint au moins 60 % de sa valeur à leur achèvement. Sa vente peut alors, elle aussi, être soumise à la TVA. Cette position administrative fait débat devant les juridictions. Si une annonce porte sur un bien rénové vendu sous TVA, demandez sur quelle base ce régime est appliqué.

Le terrain : droits d'enregistrement ou TVA selon le type d'achat

C'est le point qui prête le plus à confusion.

Achat sur plan ou en construction. C'est le cas de la plupart des projets vendus avant leur achèvement. Vous achetez d'une part une quote-part de terrain, soumise aux droits d'enregistrement, et d'autre part la construction, facturée avec TVA au fur et à mesure de l'avancement des travaux. En Wallonie, les droits sur le terrain s'élèvent à 12,5 %, ou à 3 % si vous achetez votre habitation propre et unique et remplissez les conditions du taux réduit, qui s'applique aussi aux habitations sur plan ou en construction.

Achat d'un logement neuf achevé. Lorsque le même vendeur cède simultanément le bâtiment neuf et son terrain, la TVA peut s'appliquer à l'ensemble, terrain compris. Il n'y a alors pas de droits d'enregistrement sur le terrain.

Avant de comparer deux annonces, vérifiez donc dans quel cas vous vous trouvez : le prix HTVA affiché ne recouvre pas la même chose.

Qui peut acheter à 6 %

Depuis le 1er juillet 2025, la vente par un promoteur d'un logement reconstruit après démolition peut bénéficier de la TVA à 6 %. Deux profils d'acheteurs sont visés. D'une part, la personne physique qui en fait son habitation propre et unique, y établit son domicile, et dont le logement ne dépasse pas 175 m² de surface habitable. D'autre part, l'acheteur qui le donne en location de longue durée, soit à des particuliers qui y seront domiciliés, soit via une agence immobilière sociale. Les conditions s'apprécient pour chaque acheteur, et une déclaration doit être introduite.

Conséquence pratique : un projet qui remplace une maison ou un atelier démoli peut relever du 6 %, alors qu'un immeuble construit sur un terrain nu restera à 21 %. Dans un même projet de démolition-reconstruction, un acheteur occupant et un acheteur qui possède déjà un logement ne paieront pas le même prix.

À ne pas confondre avec la TVA à 6 % sur les travaux de rénovation d'un logement de plus de dix ans : ce régime concerne les travaux que vous commandez vous-même, pas l'achat d'un bien neuf.

L'écart en chiffres

Prenons un appartement sur plan dont la quote-part de terrain vaut 40.000 € et la construction 220.000 € HTVA. Hors frais de notaire, trois situations aboutissent à trois budgets :

Entre la première et la dernière ligne, l'écart dépasse 36.000 €, soit l'équivalent d'un apport personnel complet dans beaucoup de dossiers de crédit. Il vaut donc mieux savoir, avant de visiter, quel prix vous est réellement applicable, et le faire confirmer par le notaire avant le compromis.

Les paiements en cours de chantier

Dans un achat sur plan, le prix de la construction se paie par tranches, à mesure que les travaux avancent, chaque facture portant la TVA au taux qui vous est applicable. Votre banque libère le crédit au même rythme. Assurez-vous que le taux mentionné dans le contrat correspond à votre situation dès la première facture : une erreur corrigée tardivement complique le dossier.

Les questions à poser avant de vous engager

Le projet est-il une démolition-reconstruction sur la même parcelle ? Quelle est la surface habitable exacte de l'unité, au regard du plafond de 175 m² ? S'agit-il d'un achat sur plan, avec quote-part de terrain soumise aux droits d'enregistrement, ou d'un logement achevé vendu entièrement sous TVA ? Votre situation, et notamment la détention d'un autre logement, vous permet-elle de remplir les conditions du 6 % et du 3 % ? Quelle est la date de première occupation, si le logement a déjà été habité ?

Les réponses conditionnent le montant à présenter à votre banque. Les projets neufs commercialisés par EDIMMO à Namur et dans les environs sont présentés sur notre page Projets neufs. Pour savoir quel prix s'applique à votre situation, contactez-nous au 0495 82 07 01.